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Kaufabwicklung

Das Prozedere und Nebenkosten beim Hauskauf in Spanien

Wir klären Sie über die wichtigsten Schritte auf.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien unterscheidet sich vom Ablauf her in einigen Zügen erheblich vom Kaufprozedere in Deutschland. Im Allgemeinen empfehlen wir die Hinzuziehung eines Steuerberaters oder Anwalts vor Ort, um sich doppelt abzusichern und im Detail über die örtlichen Steuergegebenheiten im Detail aufklären zu lassen.

Nach getroffener Kaufentscheidung und abgesicherter Finanzierung wird von unserer Seite üblicherweise zunächst die Escritura, die notarielle Erwerbsurkunde des Verkäufers sowie die aktuelle Nota Simple, der Grundbuchauszug eingesehen und ein Kaufvorvertrag erstellt, in welchem ein spätester Notartermin vereinbart wird. Eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises ist nach Unterschrift des Kaufvorvertrages umgehend zu leisten und kommt einer verbindlichen Reservierung der Immobilie gleich. Dem Kaufvorvertrag wird die Nota Simple beigefügt.

Der Käufer muss, wenn nicht schon vorhanden, eine NIE Nummer, was die spanische Steuernummer für Ausländer darstellt, beantragen. Diese kann vor Ort in Spanien beantragt werden oder im Heimatland beim spanischen Konsulat.

In den darauffolgenden Wochen werden von uns die zur notariellen Beurkundung notwendigen Dokumente zusammengestellt und ein Notartermin vereinbart. Beim Notartermin wird das Vertragswerk durchgegangen und unterschrieben; zu diesem Zeitpunkt ist auch die Zahlung der Restsumme fällig, üblicherweise in Form eines Schecks. Verkauft eine nichtresidente Person eine Immobilie in Spanien, sind 3 % des Kaufpreises einzubehalten und als Impuesto sobre la Renta no Residentes, ähnlich der Kapitalgewinnsteuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Danach teilt der Notar dem Asiento de Presentación, dem Grundbuchamt die Eigentumsübertragung mit. Es folgt der Eintragungsvollzug der notariellen Urkunde sowie die Aufforderung zur Zahlung der IVA oder ITP, der Grunderwerbssteuer beim Finanzamt. Ähnlich dem Kaufprozedere in Deutschland ist die Eigentumsübertragung mit der endgültigen Umschreibung im Grundbuch abgeschlossen, dies dauert in der Regel je nach Auslastung des Grundbuchamtes 2 bis 4 Monate.

Folgende Nebenkosten sind beim Immobilienkauf in Spanien zu beachten:

Finanzierungskosten

Im Regelfall wird beim Immobilienkauf ein Bankdarlehen aufgenommen, wobei sich die anfallenden Nebenkosten der Finanzierung stark unterscheiden, abhängig von Kreditinstitut, Eigenkapital und Kreditsumme. Zu beachten sind eventuell auftretende Transferkosten, Bearbeitungsgebühren, Wertermittlungskosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Sondertilgungsgebühren.

Anwaltskosten

Bei Hinzuziehung eines Anwalts oder Steuerberaters ist dieser entsprechen zu honorieren. Stundensatz und Aufwand ist auch hier regionsabhängig unterschiedlich, als grobe Richtlinie sollte mit Kosten von 1.000 € - 2.500 € oder 1 % des Kaufpreises gerechnet werden.

Grundbuchsamt- und Notarkosten

Für die Tätigkeiten des Grundbuchamtes fallen Gerichtskosten an. Die Grundbuchsamt- und Notarkosten belaufen sich im Regelfall abhängig von Region und Kaufpreishöhe auf 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.

IVA/ ITP/ Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer lässt sich danach berechnen, ob der Immobilienkauf der IVA, der spanischen Mehrwertsteuer oder der ITP, der Grunderwerbssteuer unterliegt. Beim Kauf von Neubauten fällt die IVA in Höhe von 10 % an, auf Teneriffa in Höhe von 4,5 %. Beim Grundstückskauf liegt die IVA bei 21 %. Muss eine IVA entrichtet werden, wird zusätzlich die AJD-Steuer, die sogenannte Stempelsteuer in Höhe von 0,5 % bis 1,5 % berücksichtigt werden. Die ITP fällt nur bei einem Immobilienkauf aus zweiter Hand an, wobei sich die Höhe, ähnlich wie in Deutschland bei den verschiedenen Bundesländern, regionsabhängig unterscheidet; auf Teneriffa werden 6,5 % erhoben, auf Mallorca und Ibiza  gestaffelt zwischen 8 % und 11 %, in Barcelona und an der Costa Blanca 10 %.

Maklerprovision

Die Maklerprovision wird nur bei einem erfolgreichen Wohnungs- oder Hauskauf berechnet. Die Höhe der Maklerprovision hängt von der Region ab, beträgt aber meist zwischen 3 % und 5% des Verkaufspreises. Im Regelfall übernimmt der Verkäufer die Maklerprovision, es sind jedoch auch Sondervereinbarungen möglich.