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Neues im Immobilienrecht in 2019

Blicken wir ins bereits fortgeschrittene Jahr 2019. Welche Änderungen stehen für Sie als Eigentümer an? Was kommt Neues auf Sie zu, was wird besser, was wird schlechter? Wir haben für Sie ein paar Fakten von Interesse zusammengestellt.

Die Mietpreisbremse wird verschärft

Ende 2018 hat der Bundesrat eine Verschärfung der Mietpreisbremse beschlossen. Vermieter müssen jetzt Neumietern die Miete des Vormieters nennen, wenn dies gewünscht wird. Liegt die neue Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann müssen Sie als Vermieter dies sogar unaufgefordert tun. Mieter haben es außerdem zukünftig leichter, Sie als Vermieter wegen einer überhöhten Miete zu rügen, wenn Sie diese Überhöhung nicht nachvollziehbar begründen. Bereits gezahlte und überhöhte Mieten können Mieter allerdings nicht zurückfordern. Ausgaben für wohnwertverbessernde und energetische Sanierungen konnten Vermieter bisher im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung aufschlagen - mit elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete. Zukünftig sind hier nur noch acht Prozent möglich.

Die Modernisierung bekommt strengere Vorschriften

Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz soll verhindert werden, dass Mieterhöhungen wegen Modernisierung gezielt genutzt werden, um Mieter in die Kündigung zu treiben. Der sogenannte Verdacht des „Herausmodernisierens“ liegt vor, wenn nach Ankündigung der Modernisierung diese nicht innerhalb von zwölf Monaten startet oder wenn die Modernisierung nach Start mehr als zwölf Monate ruht. Gleiches gilt, wenn die angekündigte Mieterhöhung 100 Prozent oder mehr beträgt. Bei Verstößen gegen das Mietrechtsanpassungsgesetz droht Vermietern ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.

Obwohl die Ökostromumlage sinkt, wird der Strom teurer

Die Ökostromumlage, die jeder Haushalt mit seiner Stromrechnungzahlt, sinkt 2019 um zirka fünf Prozent. Statt 6,792 Cent pro Kilowattstunde Strom, sind ab Januar 2019 nur noch 6,405 Cent fällig. Bei einem Jahresverbrauch von 6.000 Kilowattstunden zahlt ein Haushalt dann statt rund 408 im Jahr 2018 künftig nur noch 384 Euro EEG-Umlage, rund 24 Euro weniger. Aber: dank der gestiegenen Börsenpreise für Strom können die Verbraucher nicht mit einer sinkenden Stromrechnung rechnen. Das was bei der EEG-Umlageeingespart wird, kommt beim Strompreis höchstwahrscheinlich wieder dazu. 

Viele Energieausweise werden 2019 ungültig

Wenn Sie eine Immobilie neu vermieten wollen, müssen Sie dem Mietinteressenten seit Januar 2009 einen Energieausweis vorlegen.Für ältere Wohngebäude (ab Baujahr 1965) galt diese Pflicht übrigens schon bereits seit Juli 2008. Weil Energieausweise nur eine Laufzeit von zehn Jahren haben, werden viele spätestens am 1. Januar 2019 ungültig und müssen erneuert werden. Falls Sie als Vermieter keinen gültigen Energieausweis vorlegen können, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Eine neue Sonder-AfA soll den Mietwohnungsbau ankurbeln.

Bauherren, die zwischen dem 31. 8. 2018 und dem 31. 12. 2021 einen Bauantrag stellen, profitieren von der Sonder-AfA. Hintergrund: Die Bundesregierung will Investoren ermutigen, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Bauherren können 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Kosten (ohne die Grundstückskosten) steuerlich abschreiben, und vier Jahre lang weitere fünf Prozent. Gefördert werden z. B. Neubauten, Geschossaufstockungen, Dachausbauten oder die Umwidmung von Gewerbeflächen in neue Mietwohnungen. Abschreibungsfähig ist aber nur günstiger Wohnraum: Geben Bauherren über 3.000 Euro pro Quadratmeter aus, sind trotzdem nur maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter absetzbar.

Handwerkerrechnungen werden teurer, weil die Mindestlöhnesteigen

Der Mindestlohn steigt 2019 von 8,84 Euro auf 9,19 Euro pro Stunde.Auch branchenspezifische Mindestlöhne steigen: Elektriker bekommen seit 1. Januar mindestens 11,40 Euro statt 10,95 Euro. Dachdecker mindestens 13,20 Euro statt 12,90 Euro pro Stunde. Da Handwerker ihren Kunden nahezu alle Kosten in Rechnung stellen, müssen Eigentümer in 2019 mit höheren Preisen rechnen.

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